恩平市自然资源局关于印发《恩平市不动产登记历史遗留问题的处理意见》的通知

       EPBG2020001

　　各镇人民政府（街道办）、市各单位：

　　经市人民政府同意，现将《恩平市不动产登记历史遗留问题的处理意见》印发给你们，请认真组织落实。实施中遇到的问题，请及时向我局反映。

恩平市自然资源局

　　2021年2月20日

　　公开方式：主动公开

恩平市不动产登记历史遗留问题的处理意见

　　为妥善解决恩平市实施不动产统一登记（2016年6月20日）前存在的影响登记的历史遗留问题，进一步规范不动产登记工作，加强恩平市国有建设用地价格管理，完善国有土地有偿使用制度，根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规，按照“依法依规、尊重历史、便民利民”的原则，结合我市基准地价以及历史遗留问题实际情况，提出以下处理意见。

　　一、基本情况

　　2016年6月20日实施不动产统一登记前，房产登记与土地登记一直分散登记，国土部门与房产部门之间的登记系统也不相同，无法实现登记信息的互通共享。由于多种原因以前一些不动产只申请了土地证或房产证，或者两证都没有，在处理上无现行法律依据，导致无法为群众办理不动产登记。目前，因历史遗留问题暂不能办理过户手续的案例较多，为有效化解社会的积压矛盾，保障广大群众的合法权益，必须尽快出台不动产登记历史遗留问题处理意见。

　　二、分类处理历史遗留问题

　　（一）关于建筑物跨宗地红线建设导致土地用途、土地使用年限不一致的问题

　　1.房屋已确权给业主的，若房屋已办理土地分割登记，按照土地分割登记时确定的土地使用年限。若房屋未办理土地分割登记，以房屋所涉宗地的土地使用年限进行合并，以各宗地中剩余土地使用年限最短的宗地对应的土地使用年限进行登记。

　　2.拟登记建筑物占用的土地用途不一致的，以规划批准的该建筑物的实际用途登记。原批准的土地用途与建筑物不一致的部分，建筑物登记用途地价比原土地批准用途的地价标准高的,应补缴土地出让金，补缴标准按照自然资源管理部门依法受理申请补缴时点的土地市场价格评估决定。

　　3.为避免以后出现多个土地使用年限的问题，市住建部门在办理房屋报建时，若发现土地使用年限不一致的，需在自然资源部门补办统一土地使用年限手续，再予以办理报建手续。

　　4.对土地用途进行归类的，在办理不动产登记时，对于涉及住宅、商服类用地的按照土地利用现状标准进行归类，若无法归类的，按现状的用途登记，在权利状况标注原批准土地用途。

　　（二）关于建筑物超出宗地红线，占用面积，界线部分超过发证、界线不一致的问题

　　建设项目已依法取得规划、竣工验收手续或房屋登记手续，但建筑物部分超出原批准用地红线占用国有建设用地的，按照以下情形办理：

　　1.建筑物基底未超出用地红线，但阳台、飘窗等垂直投影超出用地红线范围的，由不动产登记机构按照原批准用地红线及房屋测绘报告等进行登记，其中宗地按照原批准用地红线范围的面积登记，房屋按照房屋测绘报告确定的建筑面积登记。

　　2.建筑物基底（不包括地下空间）超出用地红线，且房屋尚未登记到业主名下的，按照以下情形分类办理：

　　（1）单幢建筑物基底面积不大于100㎡,且该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积不大于该幢建筑物基底面积的1%的，或者单幢建筑物基底面积大于100㎡，且该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积不大于4㎡，可不做违法用地处理，由不动产登记部门按照建筑物实际建筑面积和实际用地面积予以办理登记。

　　本条款适用于经规划部门批准的所有规划用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、别墅、自建房、平房等）、商业、工业、物流、仓储、教育、医疗等用途。

　　（2）建筑物为住宅用途（包括但不限于商品房、别墅、自建房、平房等），单幢建筑物基底面积不大于100㎡，且超出批准用地红线部分占用的土地面积大于该幢建筑物基底面积1%但不大于5%的，或者单幢建筑物基底面积大于100㎡，且该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积大于4㎡但不大于15㎡的，须进行违法用地罚款处理并补办土地使用权出让手续后，才予以办理登记；超出上述规定范围的，不予受理补办土地使用权出让手续和不动产登记手续。（上述补办土地使用权手续计价标准详见本办法“三、补缴出让金计收标准”，下同）

　　（3）除住宅用途外的其他用途（包括但不限于商业、工业、医疗、教育等），单幢建筑物基底超出批准用地红线部分占用的土地面积大于4㎡但不大于该幢建筑物基底面积的5%的，须进行违法用地罚款处理并补办土地使用权出让手续后，才予以办理登记；该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的土地面积大于该幢建筑物基底面积的5%的，不予受理补办土地使用权出让手续和不动产登记手续。

　　3.建筑物基底（不包括地下空间）超出用地红线，且房屋已全部或者部分核发了房屋所有权证书到业主名下，业主凭房屋所有权证书申请办理不动产登记的，不动产登记机构应予办理。

　　（1）所在宗地原为“划拨土地”的，可按照“划拨土地”性质和建筑物实际用地面积办理登记，并将建筑物超出用地红线情况在不动产登记簿证上如实记载；但在发生不动产买卖、交换、赠与、抵押等情况时，应由房屋业主补缴土地出让金及相关税费后，才予以办理登记。其他未超出用地红线范围的“划拨土地”办理上述手续时，应由房屋业主补缴土地出让金及相关税费后，才予以办理登记。

　　（2）房屋所有宗地原为“出让土地”的，应由房屋业主就超出用地红线部分土地补缴土地出让金及相关税费后，才予以办理登记。

　　前述第（1）和第（2）条款是以有批准权限的人民政府批准的土地使用权供应方式划分的，适用于经自然资源部门批准的所有规划用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、别墅、自建房、平房等）、商业、工业、物流、仓储、教育、医疗等用途。

　　（三）关于无土地权属来源已办理房屋登记的问题

　　1.对于在无土地来源的国有土地建设的，房屋已全部或者部分核发了房屋所有权证书到权利人名下，权利人凭房屋所有权证书申请办理不动产登记的，原则上按照划拨土地管理。

　　2.房屋业主办理不动产变更、继承等情况的，土地用途按照房屋确权时用途确定，土地性质按照“划拨土地”确定。

　　3.房屋业主办理买卖、交换、赠与、抵押等情况的，需申请办理划拨土地补办出让手续，补缴出让金及相关税费后，才予以办理登记。

　　（四）关于已办理土地登记但未办理房屋登记的问题

　　已办理土地登记但无办理房屋登记商品房（自建房），向市自然资源、住建部门申请完善规划竣工验收手续后，才予以办理登记。

　　（五）关于有土地权属来源但未办理相关不动产登记的问题

　　1.对于国有资产公司、镇政府（街道办）或其下属单位将原批准用地进行分块转让，用于自建住房，但一直未办理出让及分割转让手续的历史用地，权利人凭来源资料申请办理不动产登记手续的，须进行违法用地罚款处理并补办土地使用权出让手续后，再进行分割转让登记。

　　2.对于国有资产公司、镇政府（街道办）或其下属单位原用地未办理批准手续但已进行分块转让，用于自建住房的情况，须完善历史用地手续后再办理不动产登记。

　　以上涉及地上建筑物未完善手续的，需根据本文第二大点第（四）点规定，完善地上建筑物相关手续后，方可登记房屋所有权。

　　（六）关于在合法宗地上建造房屋，其房屋所有权（或土地使用权）没有同步转移，导致土地、房屋权利不一致的问题

　　1.商品房或分割办证的自建房，其房屋所有权已转移或多次转移且相继取得房产证，但没有同步办理国有土地使用权证的不动产，现房产所有权人持房产权证和原权利人的国有土地使用证申请办理房地一体的不动产登记的，应予以受理。具体是以现有的房屋所有人为转移，经过多次转移的都是以现有的所有人为转移申请人，对既往转移人不予以追溯。如现房屋所有权人未能收回原权利人土地证书的，应当在不动产登记机构门户网站公告作废，公告期间无异议的，应予以办理。

　　2.未分割办证的自建房和工业厂房，其房屋所有权（或土地使用权）已单独多次转移，且相继取得房产证（或土地使用证）但没有同步办理国有土地使用权证（或房产证）的不动产，当事人持有房产证（或土地使用证），原有权利人的国有土地使用证（或原权利人的房产证）共同申请办理房地产权利主体一致的不动产登记的，经调查核实，应予以受理。

　　（七）关于综合用地、商住用地、多种用途细分登记的问题

　　1.在“综合用地”或“多种用途用地”上建筑物已办理房屋登记的，根据建筑物实际登记用途确定土地登记用途和土地使用年限；建筑物未办理房屋登记的（包括空地未建的情况），根据现行规划用途确定土地登记用途和土地使用年限。使用年限自土地批准使用之日起计，最高年限不超过50年。需要补缴土地出让金的，必须缴清土地出让金后才能办理登记。

　　2.原批准土地用途登记为“商住用地”或“商业、住宅用地”，但未约定商业、住宅等不同用途使用年限的，使用年限自原土地出让起始日期计算，住宅用地70年、商业用地40年的最高年限登记。对于单元房屋的房屋用途与土地用途不一致的商住楼，土地用途和土地使用年限依据单元房屋的用途确认；原已核发不动产权利证书，且记载的房屋用途与土地用途不一致的商品房，在办理新的不动产登记时，按本条规定执行。

　　3.原批准土地用途登记为“综合用地”的空地，根据现行规划确定土地登记用途；原批准土地用途登记为多种用途的空地，原批准用途符合现行规划的，根据现行规划确定土地登记用途；原批准土地用途登记为多种用途的空地，原批准用途与现行规划相冲突且规划难以调整的，应由市人民政府根据有关规定收回土地使用权后依法重新供应。

　　（八）关于开发建设单位已经注销或被吊销营业执照，造成购房人无法办理不动产登记的问题

　　已办理土地证及房屋首次登记的住宅小区，由于开发建设单位营业执照被注销或被吊销，无法与购房人共同申请不动产转移登记的，可由购房人凭清晰的权属来源证明材料（购房合同、发票等），有关税费缴纳凭证等资料，单方申请转移登记，经公告无异议后给予办理。

　　（九）关于已完成的开发住宅小区，原开发商名下土地或房屋被分别查封，无法办理不动产登记的问题

　　1.房屋尚未确权到业主名下，仍在开发商名下的，开发商申请办理不动产登记，不予受理。

　　2.房屋已确权到业主名下，并取得房产证的，由房屋所有人向查封法院提出异议，解除查封后再申请办理不动产登记。

　　3.人民法院对不动产进行查封或实体处理时，宜将土地和地上建筑物一并查封或处理。

　　（十）国有建设用地批准书或土地使用证抵押状态未注销，地上商品房已办理房产证，现无法办理不动产变更登记的问题

　　对于未注销抵押登记的地块，地上已建成商品房出售且已办理房产证的，房屋所有权人申请办理不动产变更、转移登记的，经抵押权人同意，应当给予办理，在登记簿中注明土地处于抵押状态。

　　（十一）关于将国有土地误登记为集体土地的问题

　　1.对于将中心城区或圩镇建成区范围内的国有土地，误登记为集体土地并核发集体土地使用权证的，权利人凭来源证明（如历史征地资料、购地协议、镇政府（街道办）说明、已缴纳出让金凭证等）可更正登记为国有土地，若无缴纳出让金凭证的，原则上按照划拨土地管理。

　　涉及地上建筑物未完善手续的，需根据本文第二大点第（四）点规定，完善地上建筑物相关手续后，方可进行不动产登记。

　　2.权利人办理不动产变更、继承等情况的，土地用途按照房屋确权时用途确定，土地性质按照本文第二大点第（十一）第1小点确定。

　　3.权利人办理买卖、交换、赠与、抵押等情况的，需申请办理划拨土地补办出让手续，补缴出让金及相关税费后，才予以办理登记。

　　（十二）关于土地利用开发强度不符合转移条件的问题

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时， 属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上”才能转让的规定，未达到上述土地利用开发强度的土地不受理转移登记申请。

　　（十三）关于法院拍卖未办理产权登记的不动产，买受人持法院协助执行通知书办理不动产登记的问题

　　对于法院拍卖未办理产权登记的不动产，买受人持法院协助执行通知书办理不动产权登记的，买受人补交土地出让金及相关税费后，将不动产确权给买受人名下。涉及违法用地的须对原权利人进行罚款（可由他人代缴纳）处理后才能办理登记。

　　以上涉及地上建筑物未完善手续的，需根据本文第二大点第（四）点规定，完善地上建筑物相关手续后，方可登记房屋所有权。

　　三、补缴出让金计收标准

　　对上述第二点中涉及需补办出让手续的情况，补缴出让金金额由自然资源部门委托有资质的第三方评估公司评估确定，评估时点按照自然资源管理部门依法受理补办出让手续的时间确定，评估报告需在土地估价行业相关备案系统中进行备案并取得电子备案号。

　　四、适用范围和使用年限

　　本意见适用于恩平市不动产统一登记前所形成的历史遗留问题。由恩平市自然资源局负责解释，自2021年4月1日起施行，有效期3年。

视频解读：恩平市不动产登记历史遗留问题的处理意见

《恩平市不动产登记历史遗留问题的 处理意见》政策解读