《恩平市不动产登记历史遗留问题的处理意见》政策解读
自我市2016年6月正式开始不动产统一登记以来，不动产统一登记工作的深入开展，一些历史问题逐渐显现。原来房屋和土地长期分散登记遗留的历史问题日益突出，不利于维护群众合法财产权益，也给社会安全稳定带来隐患。为切实解决不动产登记历史遗留问题，进一步规范不动产登记工作，必须尽快出台不动产登记历史遗留问题处理意见。
一、《处理意见》的制订依据是什么？
制订依据包括：
（一）《中华人民共和国土地管理法》；
（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（三）《中华人民共和国物权法》；
（四）《不动产登记暂行条例》；
（五）《不动产登记暂行条例实施细则》。
二、《处理意见》主要解决了哪些不动产登记历史遗留问题？
主要对十三类不动产登记历史遗留问题提出了具体的处理办法：
一是关于建筑物跨宗地红线建设导致土地用途、土地使用年限不一致的问题。对于建筑物跨宗地红线建设导致土地使用年限不一致的，按照土地使用年限“就短”的原则办理。对于建筑物跨宗地红线建设导致土地用途不一致的，按照经规划批准的建筑物的实际用途确定土地的用途，依法须补缴土地出让金的，土地使用权人须进行补缴。
二是关于建筑物超出宗地红线，占用面积，界线部分超过发证、界线不一致的问题。分三类情况处理：1.建筑物基底未超出用地红线但阳台、飘窗等垂直投影超出红线的，可以办理登记；2.建筑物基底超出用地红线,房屋业主未办理房屋所有权证的，视不同情况采取“按照实际用地和建筑面积登记”、“进行违法用地处理并补办土地使用权出让手续后办理登记”、“不予受理登记，属于住宅的列入问题楼盘一事一议”等办法处理；3.建筑物基底超出用地红线,房屋业主已办理房屋所有权证并持该证书申请登记的，可以办理登记，但房屋业主需视情况补缴超出用地红线部分的土地出让金及相关税费。
三是关于无土地权属来源已办理房屋登记的问题。分两类情况处理：1.小区全部房屋仍在开发商名下或房屋为自建房的，进行违法用地处理并补办土地出让手续后，予以办理登记；2.房屋业主已办理房屋所有权证并持该证书申请登记的，原则按照划拨土地办理。但涉及买卖、交换、赠与、抵押等不动产处置情况的，房屋业主须补办土地出让手续、补缴土地出让金后，才可办理登记。
四是关于已办理土地登记但未办理房屋登记的问题。已办理土地登记但无办理房屋登记商品房（自建房），向市自然资源、住建部门申请完善规划竣工验收手续后，才予以办理登记。
五是关于有土地权属来源但未办理相关不动产登记的问题。分两种情况：1. 对于国有资产公司、镇政府（街道办）或其下属单位将原批准用地进行分块转让，用于自建住房，但一直未办理出让及分割转让手续的历史用地，权利人凭来源资料申请办理不动产登记手续的，须进行违法用地罚款处理并补办土地使用权出让手续后，再进行分割转让登记。2.未办理批准手续但已进行分块转让，用于自建住房的情况，须完善历史用地手续后再办理不动产登记。
六是关于在合法宗地上建造房屋，其房屋所有权（或土地使用权）没有同步转移，导致土地、房屋权利不一致的问题，分两种情况处理：1.以现有的房屋所有人为转移，经过多次转移的都是以现有的所有人为转移申请人，对既往转移人不予以追溯。如现房屋所有权人未能收回原权利人土地证书的，应当在不动产登记机构门户网站公告作废，公告期间无异议的，应予以办理。2.未分割办证的自建房和工业厂房，其房屋所有权（或土地使用权）已单独多次转移，且相继取得房产证（或土地使用证）但没有同步办理国有土地使用权证（或房产证）的不动产，当事人持有房产证（或土地使用证），原有权利人的国有土地使用证（或原权利人的房产证）共同申请办理房地产权利主体一致的不动产登记的，经调查核实，应予以受理。
七是关于综合用地、商住用地、多种用途细分登记的问题。对于在土地出让时，综合用地、商住用地等无进行用途细分，但是根据城市规划，需进行用途细分的，按照不超过原土地出让年限及土地用途最高出让年限的原则办理。具体为：使用年限自原土地出让起始日期计算，综合用地最高年限不超过50年；商住用地细分为住宅用地70年，商业用地40年。
八是关于开发建设单位已经注销或被吊销营业执照，造成购房人无法办理不动产登记的问题。可由购房人凭清晰的权属来源证明材料（购房合同、发票等），有关税费缴纳凭证等资料，单方申请转移登记，经公告无异议后给予办理。
九是关于已完成的开发住宅小区，原开发商名下土地或房屋被分别查封，无法办理不动产登记的问题。房屋尚未确权到业主名下，仍在开发商名下的，开发商申请办理不动产登记，不予受理。房屋已确权到业主名下，并取得房产证的，由房屋所有人向查封法院提出异议，解除查封后再申请办理不动产登记。
十是国有建设用地批准书或土地使用证抵押状态未注销，地上商品房已办理房产证，现无法办理不动产变更登记的问题。房屋所有权人申请办理不动产变更、转移登记的，经抵押权人同意，应当给予办理，在登记簿中注明土地处于抵押状态。
十一是关于将国有土地误登记为集体土地的问题。权利人凭来源证明（如历史征地资料、购地协议、镇政府（街道办）说明等），可更正登记为国有土地，原则上按照划拨土地管理。但涉及买卖、交换、赠与、抵押等情况的，需申请办理划拨土地补办出让手续，补缴出让金及相关税费后，才予以办理登记。
十二是关于土地利用开发强度不符合转移条件的问题。根据《房地产管理法》关于“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时， 属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上”才能转让的规定，未达到上述土地利用开发强度的土地不受理转移登记申请。
十三是关于法院拍卖未办理产权登记的不动产，买受人持法院协助执行通知书办理不动产登记的问题。买受人持法院协助执行通知书办理不动产权登记的，买受人补交土地出让金及相关税费后，将不动产确权给买受人名下。涉及违法用地的须进行罚款处理后才能办理确权登记。
三、《处理意见》的适用范围是什么？
本意见适用于恩平市辖区范围内，对实施不动产统一登记（2016年6月20日）前存在的不动产登记历史遗留问题的处理。
四、《处理意见》什么时候实施？
本意见自2021年4月1日起施行，有效期3年。
