关于印发恩平市商业与住宅用地容积率管理办法的通知

EPFG2021001

各镇人民政府（街道办事处）、市有关单位：

　　《恩平市商业与住宅用地容积率管理办法》业经市政府十六届138次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。

　　恩平市人民政府办公室

　　2021年1月8日

恩平市商业与住宅用地容积率管理办法

　　第一条为规范商业与住宅用地出让土地规划条件的制定，明确容积率的规划管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第7号）和《广东省城市控制性详细规划管理条例》，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条在恩平市行政区域范围内的商业与住宅用地的出让和开发中涉及容积率确定和调整的，适用本办法。

　　第三条规划条件作为国有土地出让合同的组成部分，是土地出让和开发建设的法定依据，规划条件的确定和调整以控制性详细规划为依据。

　　第四条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

　　第五条本办法实施前已出让的商业与住宅用地的容积率，在不超出控制性详细规划确定的上限前提下，按如下办法确定：

　　（一）土地出让时，市职能部门出具了建设用地规划许可证和规划条件并作为土地出让合同附件的，或土地出让合同明确约定条件的，按合同约定的规划条件执行。

　　（二）土地出让时未明确规划设计条件，但取得不动产权证书后经市职能部门补发过规划条件，且在有效期内的（有效期指批准规划时确定的有效时间；批准规划时未明确有效期的，自本办法生效之日起，有效期为1年），按批准的规划指标确定；如多次出具规划条件且在有效期内的，按最后批准的规划条件执行；已过有效期的，按本条第（五）项的规定认定。

　　（三）未明确规划设计条件，后经批准规划行政许可的（含修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图、建设工程规划许可证），按批准的规划指标执行，曾多次批准的，按最后批准的规划指标执行。

　　（四）既有规划条件，又有批准修建性详细规划指标的，如两者容积率不同的，容积率按高值执行。

　　（五）既未明确规划设计条件，也无经批准规划行政许可的（含修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图、建设工程规划许可证），容积率按以下办法认定：

　　1．属恩平市中心城区范围的（按《恩平市城市总体规划（2011-2035年）》确定的范围，面积约310.7平方公里），商业、居住用地容积率≤2.5，且不得超出控制性详细规划确定的上限。

　　2．属恩平市各镇规划区范围的，商业、居住用地容积率≤2.0，且不得超出控制性详细规划确定的上限。

　　3．若中心城区控制性详细规划确定的容积率上限大于2.5或各镇控制性详细规划确定的容积率上限大于2.0，建设单位因实际建设需要按控制性详细规划确定的上限值调整容积率的，需按照本办法第九、十条的规定办理补缴超出2.5或2.0部分容积率的土地出让价款手续，并报市人民政府批准。

　　（六）商业住宅混合用地未明确商业和住宅用地比例的，统一按商业建筑面积不超过30%、住宅建筑面积不低于70%确定。

　　（七）其他情况根据需要可报市城乡规划委员会审定。

　　（八）以公开招标、挂牌、拍卖方式受让土地使用权的，原则上规划条件所确定的容积率指标不得调整。

　　第六条本办法从实施之日起，新出让的商业与住宅用地的容积率确定及调整按以下办法确定：

　　（一）所在地域已有控制性详细规划的，容积率按控制性详细规划指标确定。

　　（二）所在地域没有控制性详细规划或控制性详细规划不详的，按以下办法认定：

　　1．属恩平市中心城区范围的（按《恩平市城市总体规划（2011-2035年）》确定的范围，面积约310.7平方公里），商业、居住用地容积率≤2.5。

　　2．属恩平市各镇规划区范围的，商业、居住用地容积率≤2.0。

　　（三）以公开招标、挂牌、拍卖方式受让土地使用权的，原则上规划条件所确定的容积率指标不得调整。

　　第七条商业核心区、城市标志性地段、历史文化保护区、特色风貌保护区、风景名胜区等特殊地段，其出让土地的容积率应根据相应区域的要求、城市设计和景观需要，由市自然资源局制订方案，报市城乡规划委员会确定。

　　第八条临城市道路、广场的建设项目，能为社会提供自身功能需要以外的建成广场、屋顶平台、通道、绿地等公用设施或用地的，在符合规划、消防、交通、环境等要求的前提下，可按下列规定增加建筑面积，但增加后总量不得超出控制性详细规划所控制的上限值。增加建筑面积应按照容积率调整程序办理。

　　（一）核定容积率≤2.5时，每提供1平方米公用设施或用地的，允许增加建筑面积2平方米。

　　（二）核定容积率﹥2.5且≤3时，每提供l平方米公用设施或用地的，允许增加建筑面积2.5平方米。

　　（三）核定容积率﹥3时，每提供1平方米公用设施或用地的，允许增加建筑面积3平方米。

　　（四）以公开招标、挂牌、拍卖方式受让土地使用权的，除相关法律法规许可的情况外，原则上不得进行容积率调整。

　　第九条拟调整的容积率符合地块控制性详细规划要求的，应按以下程序调整：

　　（一）建设单位或个人向市自然资源局提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容。

　　（二）市自然资源局应组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证；专题论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专题论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避。

　　（三）市自然资源局应当通过网上和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证。

　　（四）市自然资源局依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报市城乡规划委员会审议；经审议同意后，市自然资源局将容积率调整方案和应补缴的土地出让价格，报市人民政府批准。

　　（五）经批准调整增加容积率的，建设单位应于自批准之日起六个月内到市自然资源局办理相关用地手续，重新签订国有建设用地使用权出让合同(合同补充条款)，办理补缴土地出让价款后，办理规划调整手续。

　　第十条契税按规定须另行缴交。

　　第十一条出让土地开发项目竣工验收时，因技术误差等原因导致项目总建筑面积超过批准指标的1%或100平方米以上的，超出部分按增加容积率办理。

　　第十二条容积率按以下公式计算

　　容积率=计算容积率总建筑面积÷建设用地面积

　　建设用地面积指净用地面积。净用地面积以市自然资源局正式划定用地范围的面积为准。不计入净用地面积的用地主要包括：城市道路、公共设施用地、城市河涌及其他有关控制线范围内的用地。历史用地已办理了不动产权证书和建设用地规划许可证，用地范围内有部分用地被划入规划城市道路或公共设施用地，造成用地面积减少的，该减少部分面积对应的建设面积指标可转移至建设用地。转移后减少的用地不再予以补偿，转移后的容积率和总建筑面积不得超出控制性详细规划所控制的上限。办理容积率转移的报市人民政府批准即可。

　　第十三条本办法由市自然资源局负责解释。

　　第十四条本办法自2021年2月10日起施行，有效期5年。

视频解读：恩平市商业与住宅用地容积率管理办法

文本解读：恩平市商业与住宅用地容积率管理办法