第一条　为加强土地市场管理，规范地产市场交易行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　基准地价适用的区域范围

（一）本次公布的城区基准地价适用于恩平市城区建成区、市规划区定级区域范围内的国有土地（范围详见恩平市基准地价图），面积约35平方公里。城市规划区及定级区域范围外的国有土地使用权价格，参照定级区域末级执行。

（二）本次公布的各镇基准地价适用于恩平市10个镇建成区及规划区定级区域范围内的国有土地。乡镇规划区及定级区域范围外的国有土地使用权价格，参照定级区域末级执行。

第三条　基准地价主要作用

（一）是政府宏观调控地价水平和制定地价政策的依据；

（二）是进一步评估宗地价格和确定国有土地出让底价的依据；

（三）是企业改制、清算和政府征收土地税赋的依据；

（四）反映土地市场中地价变化趋势，为土地使用者投资与开发决策提供依据；

（五）防止国有资产流失，规范土地交易行为，维护土地市场稳定。

第四条　基准地价的内涵和价格构成

此次基准地价是指在城镇建成区和规划区范围内,对现状利用条件下不同级别和区段的土地，按照商服、住宅、工矿仓储等用途，分别评估确定的“五通一平”（宗地红线内场地平整，宗地红线外通路、通水、排水、通电、通信）的开发程度条件下，评估基准日为2012年1月1日，法定最高出让年期（商服用地40年、住宅用地70年、工矿仓储用地50年）城镇国有土地使用权区域平均价格。

城区及各镇的商服、住宅及工矿仓储用地的级别价，是以规划建设用地红线（指经规划行政主管部门批准可用于项目建设的用地红线，其范围包括建设小区内的道路、绿化、建筑物构筑物等所占的土地面积）为基础测定的均质区域（指用地条件相近的区域）的土地使用权平均价格。城区商服用地路线价是以临街宽度为4米，进深为12米的临街标准宗地为基础测定的规划建筑用地红线(建筑基底)的土地使用权平均价格。城区商服用地容积率为2.5；住宅用地的容积率为2.5；工矿仓储用地容积率为1.1。各镇商服用地容积率为2.0；住宅用地的容积率为2.0；工矿仓储用地容积率为1.1。

基准地价由土地取得费、“五通一平”开发费、相关税费、利息、利润和土地所有权收益等构成。

（一）土地取得费：包括土地补偿费、拆迁安置补偿费、青苗补偿费、地上定着物和附着物补偿费等；

（二）“五通一平”开发费：指宗地红线内场地平整费、宗地红线外五通的开发费。

（三）相关税费: 包括耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、新增建设用地有偿使用费及其他相关税费等。

（四）利息、利润：指土地取得和土地开发的投资利息和投资利润。

（五）土地所有权收益: 指国家作为土地所有者出让一定年期的土地使用权给土地使用者应得的土地收益。

第五条　基准地价的表现形式

城区基准地价表现形式分为级别价和路线价两种。级别价是根据土地级别所划分的区域评估出的，能反映同一级别区域的宏观平均地价，以级别平均价表示；路线价是对使用价值相等的特定街道按设定的标准深度求取的多宗土地的平均价，是沿街道附设在街道两旁，临街宽度为4米，进深为12米的标准宗地在特定街道的商服用地区段的平均地价水平。

（一）级别价：城区建成区和规划区商服用地分为4个级别，住宅用地分为4个级别，工矿仓储用地为3个级别。

（二）路线价：城区建成区商服用地路线价共设定了28条路线价区段。

各镇基准地价表现形式为级别价，是根据土地级别所划分的区域评估出的，能反映同一级别区域的宏观平均地价，以级别平均价表示。

第六条　各类用地适用的基准地价标准

（一）适用商服用地基准地价标准的用地包括：

1、批发零售用地：指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。

2、住宿餐饮用地：指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧、康乐中心、夜总会、歌舞厅、俱乐部、游乐园、高尔夫球场、赛车场、赛马场等。

3、商务金融用地：指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商服性办公场所、金融活动场所等用地。

4、其它商服用地：指上述用地以外的其他商服、服务业用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴、火车票飞机票售票大厅、港口码头的客（货）运经营点、汽车站、火车站等商服服务场所及设施用地。

（二）适用住宅用地基准地价标准的用地包括：

住宅用地指用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地，包括普通住宅、公寓、别墅等用地。

（三）工矿仓储用地基准地价标准的用地包括：

1、工矿仓储用地：指工矿仓储生产及直接为工矿仓储生产服务的附属设施用地。包括各类开发区、工矿仓储产业转移园区、高新技术产业研发与展示中心等。

2、采矿用地：指采矿、采石、采砂场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。

3、仓储用地：指用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地。

其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定。

第七条　基准地价应用于具体宗地地价计算时，必须根据估价时点和宗地的具体条件利用基准地价修正系数体系进行修正。应用商服用地路线价计算具体宗地地价时，要进行期日、临街深度、临街宽度、临街类型、使用年期、容积率、楼层分配、开发程度、其它个别因素等修正；应用商服用地级别价计算具体宗地地价时，要进行区位因素和期日、使用年期、容积率、楼层分配、开发程度、其它个别因素等个别因素修正；应用住宅用地级别价计算具体宗地地价时，要进行区位因素和期日、使用年期、容积率、景观条件、开发程度、朝向、楼层分配、其它个别因素等个别因素修正；应用工矿仓储用地级别价计算具体宗地地价时，要进行区位因素和期日、使用年期、开发程度、其它个别因素等个别因素修正。

第八条  城区商服用地路线价是以临街宽度为4米，进深为12米的临街标准宗地为基础测定的土地使用权平均价格，即建筑基底面积土地单价；而基准地价级别价是规划建设用地红线内的土地单价。

对于国有土地出让中土地面积是规划建设用地红线面积的，可直接应用商服用地、住宅用地和工矿仓储用地级别价进行修正计算宗地价格，不能直接用商服用地路线价进行修正计算宗地价格。如确需使用，则应将路线价转换为规划建设用地红线面积的单方价格，转换公式如下：

式中： ——规划建设用地红线土地单价；

——建筑基底面积土地单价（商服用地路线价）；

——建筑密度修正系数，为0.65。

对于土地面积不是规划建设用地红线面积，而是建筑基底面积的（例如自建房），如果有商服用地路线价覆盖的区段可以直接应用商服用地路线价进行修正计算宗地价格；而商服用地、住宅用地和工矿仓储用地级别价覆盖的区域，必须进行建筑密度的换算。以建筑基底面积计算的土地单价公式如下：

式中： ——建筑基底面积土地单价；

——规划建设用地红线土地单价；

——建筑密度修正系数，为0.65。

第九条　利用基准地价修正系数体系法计算宗地价格时，要按照市城乡规划局确定的土地用途和规划条件进行计算。

（一）对于规划条件中的容积率，如果仅确定了容积率上限，则按照容积率上限核定宗地容积率；如果确定了容积率上限和下限，已建的按照实际容积率核定宗地容积率，未建成的按照容积率上限核定宗地容积率；如果仅确定了容积率下限，已建的按照实际容积率核定宗地容积率，未建成的按照容积率下限核定宗地容积率。

（二）对于已领取土地证但没有规划条件，已建的按照实建面积计容积率，实际容积率未满2.5的按2.5计，超过3.9按照实际容积率核定宗地容积率；未建的须到市城乡规划局申请批准规划条件。

第十条　基准地价标准实施之日起，国有建设用地出让、流转的相关税费以宗地的出让地价（即成交价）计征，当出让地价（即成交价）低于基准地价修订的宗地地价时，以基准地价修订的宗地地价计征。

第十一条　原以划拨国有土地使用权涉及转让、出租和抵押等事项需要补办出让手续的，根据规定权限，经市政府批准同意后，补交地价款。补交地价款按市场评估价与划拨国有土地使用权价格差值计收，即，补交地价款＝市场评估的宗地地价－划拨国有土地使用权价格。当评估机构评估的补交地价款低于基准地价修订的宗地地价核定的应缴交价款时，按基准地价核定的应交款额补交。基准地价核定的补交地价款按照基准地价修订的宗地地价与划拨国有土地使用权价格差值计收，即，补交地价款＝基准地价修订的宗地地价－划拨国有土地使用权价格。

已购公有住房、房改房、解困房、安居房或经济适用房上市交易时，应依照《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔1999〕113号）补交地价款，补交的地价款按基准地价修订的宗地地价的10%计收。

第十二条　原属有偿出让的土地使用权，经市城乡规划局同意，报市政府批准，改变土地用途等土地使用条件的，按改变土地使用条件后的基准地价修订的宗地地价减去改变土地使用条件前的基准地价修订的宗地地价。

原属有偿出让的土地使用权，经市城乡规划局同意，报市政府批准，延长土地使用年限至法定最高年限，其应缴土地出让金计算方法如下：

应缴土地出让金=基准地价修订的宗地地价×（土地最高年限-原土地使用剩余年限）/土地最高年限

如果计算应缴土地出让金为负数，不补不退。

第十三条　以优惠方式受让取得的土地使用权发生转让行为的，由市国土资源局核准补交的地价款价差。

补交地价款价差＝基准地价修订的宗地地价×（１－当时按优惠政策缴交的地价款/当时按规定须足额缴交的地价款）

第十四条　如果宗地为商业、住宅混合用途但无法确定各用途面积的，则统一按照商业用途30%，住宅用途站70%的比例进行计算。

第十五条　综合类用地：对于营利性的综合类用地适用居住用地基准地价标准；对于非营利性的综合类用地适用工矿仓储用地基准地价标准。综合类用地包括：

（一）办公用地：指国家机关、社会团体、群众自治组织、广播电台、电视台、报社、杂志社、通讯社、出版社等单位的办公用地；以及企业厂区外独立的办公楼用地。

（二）教育用地：指各种教育机构，包括大专院校、中专、职业学校、成人业余教育学校、中小学校、幼儿园、托儿所、党校、行政学院、干部管理学院、盲聋哑学校、工读学校等直接用于教育的用地。

（三）科研设计：指独立的科研、设计机构用地，包括研究、勘测、设计、信息等单位用地。

（四）文体用地：指为公众服务的公益性文化、体育设施用地，包括博物馆、展览馆、文化馆、会展中心、图书馆、纪念馆、影剧院、少青老年活动中心、体育场馆、训练基地等。

（五）医疗卫生：指医疗、卫生、防疫、急救、保健、疗养、康复、医检药检、血库等用地。

其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定。

第十六条　基准地价具有一定的时效性，市政府应根据国家和省、市的有关规定结合本市的经济发展状况和产业政策等因素适时进行调整。

第十七条  本办法由市国土资源局负责解释和具体实施，物价、规划、财政和税务等相关部门应协助国土资源部门做好实施工作。以前发布有关文件与本办法有抵触的，一律以本办法为准。

 本实施办法自公布之日起施行。

附件：1．恩平市城区主街商服用地路线价表　　　

            2．恩平市城区商服用地级别价表

　 　 3．恩平市城区住宅用地级别价表

　　　4．恩平市城区工矿仓储用地级别价表

            5．恩平市十个镇商服用地级别价表

            6．恩平市十个镇住宅用地级别价表

            7．恩平市十个镇工矿仓储用地级别价表

 

2013年4月2日

附件1 恩平市城区主街商服用地路线价表 （地面价）

注：恩平市城区商服用地路线价区段的空间准确表达详见《恩平市城区商服用地路线价图》，如果恩平市城区商服用地路线价表中的路段名和路段迄至与路线价图有歧异或不准确时，以路线价图为准。下同。

 

 

附件2 恩平市城区商服用地级别价表

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     地面价，标准容积率2.5

 

                                                                                       附件3  恩平市城区住宅用地级别价表                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             地面价，标准容积率2.5

 

附件4 恩平市城区工矿仓储用地级别价表

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        地面价，标准容积率1.1

 

附件5 恩平市10个镇商服用地级别价表

                                                                                                                                                                                                                                                                                                  地面价，标准容积率2.0

 

附件6 恩平市10个镇住宅用地级别价表

                                                                                                                                                                                                                                                                                                  地面价，标准容积率2.0

 

 

附件7 恩平市10个镇工矿仓储用地级别价表

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  地面价，标准容积率1.1